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[网友爆料] 金湖人买房必看!2018年金湖城区最权威买房攻略

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发表于 2018-8-9 14:47 | 显示全部楼层 |阅读模式

金湖人口有多少呢?有人说36万,有人说32万,有人说28万。总而言之,金湖是江苏省人口最少的城市。

金湖的房价,从2014年~2017年上半年,3500~4500区间盘旋。但是从2017年下半年开始,金湖的房价突飞猛进,发生了翻天覆地的变化。


首先在2017年6月城区西北片滨湖壹号、观湖苑房价屡创新高,新房单价率先突破5000元,7月位于为新华巷的新华园因为是实验小学和外国语学校双学区的缘故单价更突破6000元。2017年底,香港上市公司明发集团宣布在金湖圈地2600亩国际游艇小镇,位于金湖港口东侧的明发·金色水岸开盘价一度接近6000元。

据消息人士透露,碧桂园在金湖城区东片购买原油化厂土地70亩,定于2018年6月开盘,开盘单价拟定将突破7000元大关。而上市公司恒大集团也将进军金湖,购买位于金湖县政务中心东侧的150亩土地,有分析人士指,恒大集团定位于精品高端楼盘,未来在金湖的销售单价有望率先突破万元,将首先打造金湖历史上最高房价。

而更多的消息指,原黎城镇派出所地块将由上市公司绿地集团购买,用于打造老城区高端楼盘。

面对许多高大上房地产公司快速进军金湖的紧张态势,金湖的楼市究竟会走向怎么样的趋势呢?

首先从政府层面:

据消息人士透露,金湖县将建成淮安市第一个全域试点拆迁安置城市。金湖县规划从2017年~2022年将农村宅基地房屋全部拆迁,进行农村集中居住安置和货币化安置补偿。也就说未来金湖县将进行最后一波大规模拆迁工作,未来想在农村居住的金湖人将选择拆迁集中安置,而想要在县城居住的人将领取一笔可观的补偿金用于在城区购买商品房。

其次从市场层面:

2013年左右,金湖县城区新建楼盘多处爆发烂尾楼事件,御港湾、翡翠城、东方佳苑、天安国际广场开发商相继跑路,其中天安国际广场的项目烂尾至今仍未得到有效解决。金湖的商品销量一度跌破1200套/年,楼市屡屡不振,房价一度持续低迷。但自2017年开始,随着金湖县城启动城区拆迁改造货币化安置,近4000户的拆迁计划让金湖楼市一度爆火。2018年农历春节期间,金湖县商品房销售月突破300套。而3月的最后几天,3月20日,全县销售商品房17套,1879.15平米。3月21日,销售商品房18套,2041.54平米 。3月22日,销售商品房11套,1407.02平米。3月23日,销售商品房20套,2477.35平米。金湖县的新房销售数量屡创新高,市场热情日益高涨。

第三从发展层面:

金湖县在新任县委书记张志勇的带领之下,下大力气进行城市改造,城区路面全部实现黑色化,城市环境进行大规模的建设和改造,多地多点在建公园及城市景观小品;同时相应的教育资源、医疗配套也在稳步增加。当然最受人关注的就是宁淮城际铁路方案的确定,金湖县将在近几年建成高铁站台,并跨越式实现南京半小时都市圈的梦想。


可以说,金湖县随着国家强大、民族复兴的潮流正在快速融入长三角发展的都市圈中。

从以上三个层面的论述,我们可以得出金湖县的房价必然会随着政府拆迁和城市发展的脚步进入一个上涨通道。那么,最重要的来了,金湖人2018年究竟该不该买房,究竟要去哪里买房呢?

深度君可以毫不夸张地说:“今年不买房,三年可能都白忙”,从房地产市场化以来,金湖县房价从600元每平米一路上涨到6000元每平米,仅仅用了不到二十年的时间,但凡是早些年在县城买多套房的人,今天都已经发达了!

金湖虽然是江苏省人口最少的县城,但是金湖县却是江苏省县域城市中的中等发达城市。

未来的金湖将率先成为苏北的高铁城市,便捷的交通优越地理位,自然资源上具有得天独厚的一城坐拥三湖等优势,金湖必然会进入快速发展阶段。目前圣固机械、欧陆汽车、理士电池等大型企业在金湖相继落地,伴随而来的是外来人口的涌入和消费的进一步升级。

金湖县本地人有没有想过,20年前的金湖很难见到一个外地人,但是今天金湖的园区里有着近万名外地工人在这里工作、生活。

更重要的是,目前大城市中流行的摩拜单车、美团外卖等新鲜事物也以非常快的速度进入金湖,金湖这一座城市充满了年轻的味道。

发展前景完全可以预期!


既然可以在金湖买房,那么我们应该去哪里买房,下面就让深度君给大家分析一下金湖县城区所有板块的商品房项目。

首先,我们来分析城西板块

城西板块目前配套相对完善,居住集中度高,周边设施比较齐全。

独拥六园,堪称奇观:尧帝公园,人民公园、科技公园,起点公园、荷花广场、柳树湾湿地公园,更是生态金湖的一张亮丽的名片。

医院有在建的私立新城医院,金湖县妇幼保健院。

菜场有新街口菜市场,购物中心有易买得超市。

城西地区的幼儿园目前有私立的精灵幼儿园,公立的金荷花幼儿园,滨湖幼儿园,城西片区的学区小学为金湖娃小学,初中为金湖县实验中学。目前在顺河公寓东侧在建滨湖小学。

城西板块目前主要在售楼盘有龙港·观湖苑、滨湖壹号、明发·金色水岸、雅荷花园、利达大厦、聚峰西城、荷都庄园。

聚峰西城

聚峰西城位于工业园区腹地,周边配套设施落后,被工厂给层层包围,虽然目前新房单价不到4000元,由于种种原因,销售情况不佳。

深度君点评:聚峰西城主要是多层房,得房率89%左右,得房率高,但由于配套较差,且位于工业园区核心区域,目前不被市场看好。房价虽然只有三千多元,但是销售情况并不太好。

雅荷花园

雅荷花园位于人民西侧,本为工业工地,后来被改为住宅用地。目前在建楼盘70000平米,其中商品房59409.8平米,商铺10367.9平米,全部为多层电梯房。

深度君点评:雅荷花园地理位置不错,周边有新建医院配套和菜场、购物中心,但由于身处城区边缘,南、北、西侧均为厂区,且全部都是多层电梯房,得房率81%左右,公摊面积较大,且相应的物业费也会提高。目前雅荷花园的销售价格在4600元左右,三房120平米总价约为55万元左右。

利达大厦

利达大厦位于金湖西路加油站西侧,由江苏利达特种电缆有限公司开发,为新建十六层商住电梯房,建筑面积为15359.88平方米,建筑性质为商住楼(商业为1~2楼、32间,3~12层为住宅96户。)

深度君点评:利达大厦地理位置较为尴尬,旁边就是加油站,且是孤立的单幢楼,周边没有相应配套,该盘为高层电梯房,得房率72%左右,单价4000元左右,三房130平米总价约为54万元左右。

明发·金色水岸

明发·金色水岸位于淮河路北侧,起点公园西侧,一期占地57288平米,总建筑面积约100985平米,全部为多层电梯商品房和别墅项目。

深度君点评:明发·金色水岸作为金湖首屈一指的高端楼盘,品味确实达到一定水准,但由于其为多层电梯房和别墅,且电梯房单套面积在120~150之间,按照6000元的单价计算,总价达到70万~90万之间,别墅总价可能突破200万。可以说,明发集团适合高收入人群的居住,但对于工薪阶层来说并没有性价比。

滨湖壹号

滨湖壹号由江苏蓝丰房地产开发有限公司投资开发,项目总用地面积86108平方米,总建筑面积约26万平方米,设计总户数约1745户,全部为高层电梯房。

深度君点评:滨湖壹号作为城西片区目前最大的新建楼盘,在相对成熟的区域有着相当的优势。但是目前新房单价已经达到5500元左右,并且由于楼房密度较高,整个小区给人相当的压抑感。并且,滨湖壹号虽然定位高端楼盘,但由于开发商并非著名房企,在开发商全部交房以后能否继续维护好小区的高端品质给人留下思考的空间。滨湖壹号的新房得房率整体在75%左右,但是许多户型通过赠送平台等方式弥补得房率的不足。

龙港·观湖苑

龙港·观湖苑项目占地43969平方米,总建筑面积116858平方米,建筑密度13.18%,容积率2.198,绿化率35%。小区位于县城三河滩风光带畔,定位于集居家、水韵、人文为一体的高档社区。

深度君点评:龙港·观湖苑的地块属于三角地块,从风水上来说比较尴尬。但是开发商将三角地块化成尖角部分作为公园,应该算得上高明之举。不过龙港·观湖苑部分房型的户型不是太完美,房价基本上与对面的滨湖壹号齐平,得房率等方面也基本差不多。

荷都庄园

目前所剩房源不多,在建2幢正在销售中,仅有39套尾房正在销售中。

深度君点评:荷都庄园是由金湖本地老牌房企二建公司开发承建,由于其本身地价较高,2016年年底开盘时销售单价就已经达到4500元以上。前期荷都庄园基本已经销售完毕,仅剩少量尾房。

下面,让我们继续分析城东板块


城东板块目前配套相对不足,所谓的集中商贸城烂尾严重,人气尚未形成,除了汽车站之外没有其他值得圈点的地方。目前城东板块的各类商城经营状况一片萧条,可以说城东板块的发展完全没有达到政府的预期。

目前城东板块虽然新搬迁的育才小学,新建了金湖第二中学,但由于缺乏幼儿园,以及高品质学校,前景不被看好。

城东板块目前仅有黎城防保所和九里卫生院医疗设施,缺乏大的医院设施,缺少大型超市商场。

城东片区目前主要在售楼盘有金建和园、景秀湾·东方佳苑、东城国际,今年即将开售的新盘有公园龙湾、碧桂园,东方明珠项目目前尚有部分尾盘在售。

金建和园

金建和园作为城东片区最早的楼盘,目前仍然没有开发完毕。由于城东地区发展的缓慢,致使该楼盘的销售状况一直处于不理想状态。目前金建和园均价3900元/平米,全部都是多层楼梯房,得房率89%左右,得房率较高。

东城国际

东城国际位于金建和园隔壁,户型、价格均与金建和园差不多,由于该楼盘仅有400多套商品房,盘面较小,且均为现房,未来销售压力并不大。

景秀湾·东方佳苑

景秀湾·东方佳苑原来叫东方佳苑,本来是一个烂尾盘,后来被万通地产公司接手,改名重新建设,目前小区已经基本竣工,大部分楼盘都为现房。其中多层 和仅剩尾房,目前高层电梯房存量较大。

公园龙湾

位于油化厂地块,据说每亩地单价200多万元,预计未来开盘价突破5000元,这是个比较奇葩的盘,地块较小,比同地段的碧桂园项目,地价整整高出1。5倍,不知道是该项目老板过度自信还是碧桂园过度强势,反差之大,侧目以待吧。

碧桂园

该项目位于油化厂地块,精装修楼盘,且为国内知名上市企业,小区整体规划和建设完全可以用高大上来形容,不过价格恐怕也会随着小区的定位迅速拉升。目前售楼处放风价将突破7000元,但因该楼盘正在启动中,真正的销售价尚不可知。当然真正的价格取决于市场,大公司的自信和小城市的市场必然会撞出理性的火花。

东方明珠

该小区因为靠近育才小学基本销售一空,仅剩少量尾房。

最后,再看一下城南板块


城南板块被政府定义为城南新区,目前金湖最高大上的建筑都将落户城南。主要包括位于新建河南侧的奥体中心、大剧院、科技馆、青少年活动中心等大型项目,还有位于工园路和园林路交叉口的金湖政务中心——金湖的最强大脑,以及位于神华大道南侧的金湖第一家邻里中心、新建的金湖县人民医院,可以说城市的中枢已经形成。据可靠消息,恒大、绿地、红星美凯龙都不断地向城南抛来媚眼,恒大初步意向政务中心东侧、天安广场南侧地块,大约在150亩左右,绿地、红星美凯龙也将分批入驻城南新区。可以说未来城南新区将是金湖步入国际化大都市的一个重要标的。

城南片区的教育资源,主要包括金湖县目前规模最大、教育质量较高九年一贯制学校吴运铎实验学校,该校与南京秦淮外国语学校合作办学,属于公有民办,没有市郊区划分,完全按照学习成绩来选拔新生。

除了吴运铎实验学校,城南片区还有枫叶国际学校、金湖县中等职业学校、城南实验小学、城南幼儿园、吴运铎幼儿园等教育配套资源。

从政府的规划和城南的建设情况,可以断定未来城南片区应该是金湖最好的地块。

目前城南片区的主要在售楼盘有润康天成、洲际家园、尧帝古城、欧邑名郡。

润康天成、欧邑名郡

这两个楼盘目前几乎进入尾声,所剩房源不多,均价都在4300—4400元/平米。

深度君点评:欧邑名郡位于金湖县检察院东侧,地理位置较好,但由于地块较小,户型较差,周边没有公园设施,居住环境不太理想,加之该项目已经进入尾盘销售阶段,开发商后期投入可能不再增加。

润康天成位于金湖县人民医院南侧,新政务中心西侧,地理优势明显,户型较好,但该楼盘地块前身为五七化工厂,土壤存在污染可能。加之该楼盘南侧为屠宰场,周边环境较差。

润康天成目前仅剩顶楼和底层部分住宅,可选择余地较少,若不考虑环境污染因素,综合性价比还是可以的。

尧帝古城

尧帝古城总占地面积1038亩,建筑面积37万平方米,总投资30亿元,该楼盘作为旅游地产进军金湖,规模大周期长,由于前期以商业和四合院为主,销售迟缓,房价一度跌至2688元/平米,但最近二年推出了小复式住宅销售前景看好,价格也水涨船高,目前价格也接近5000元/平米。

深度君点评:尧帝古城目前的地理优势明显,周围有新建的四馆一中心、养老院和学校,同时新建的科技大厦、金湖县政务中心以及未来的红星美凯龙、恒大都在该楼盘附近。

该楼盘均为多层住宅和四合院项目,得房率约为89%,目前单价接近5000元,性价比较高。

不过唯一让人感到遗憾的是,该楼盘为旅游地产,房屋产权仅有40年,且二手房交易税15%左右,存在转手难的显著问题。

洲际家园


洲际家园位于工园路南侧,总建筑面积约为12万平方米,共由1000套商品房和60套商铺组成。目前已建成一期11幢共385套商品房。主要是多层商品房和小高层电梯房。目前均价4200~4300元/平米,一期尚有少量现房,二期正在施工中。

深度君点评:洲际家园位于衡阳路社区核心区域,周边包括金石花苑、荷盛佳苑和徐良公寓等多个小区形成城南片集中聚居区。此外,政府在周边预留大量开发用地用于新建附属设施以及商品房用地。

就价格而言属于城区价格洼地,未来仍有一定上涨空间。

此外,县政府启动活水工程,未来将打造城南新区新建河两岸风光带。另外,新建的金湖县政务中心位于该居住区东侧,起着良好的辐射作用,未来该区域的发展值得期待。

洲际家园的户型主要为100~140平米的三室、四室户型,一期以多层为主,得房率达到89%,公摊较低,物业费用较少。

不过目前洲际家园附近包括绿色、公共设施等附属尚未完全兴建,未来可能存在因为政府执行力不足导致后期配套不全的风险。

以上就是目前金湖县城区主要在售楼盘,深度君也为大家做了详细的点评和分析。

总的来说,未来金湖发展的方向是城南,发展的前景也在城南,这既是因为城西核心居住区饱和的因素,也是因为金湖快速扩张的需要。

金湖楼市,将进入高速成长期,并且会随着高铁的兴建成为活跃的苏北中心小城市。

未来人口的流入,一个是企业,还有一个是交通。

金湖两架马车并驾齐行,作为金湖人,怎么能不点赞呢!

金湖形势一片大好!


点评

海!外直播 t.cn/RxmJTrC 禁闻视频 t.cn/RJJZmv0 一个国家有三千所普通大学,学生大多自费;但却有6000所党校是花纳税人的钱办学,学生全都用纳税人的钱上学!令人发指的是它们的毕业生犯罪率几乎百分之百!  发表于 2018-8-16 11:36

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wab6408 -1 神马都是浮云
一直很内涵 + 1 分析的很到位,很用心
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太师

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发表于 2018-8-9 15:28 | 显示全部楼层
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乖乖,费心了!
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秀才

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发表于 2018-8-9 15:30 | 显示全部楼层
要我说,1万1平太低,起码得2W起。这样才能和18线城市接轨。金湖人均平均工资太高了,得砍,金湖人小日子过得太舒服了,得狠狠剥削。这样才能对得起这么高的房价。不光房价要涨,墓地价格也得涨。涨的比房价高才对,这样才能配得上那些炒房客、无良中介和地产商高贵的地位和身份。人口净流出的城市,像样点得企业都没几个,年轻人都不愿意回来的城市,才能配得起这么高的房价。卖房子的你们的良心不会痛吗!!!!!!!!
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宰相

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发表于 2018-8-9 15:32 | 显示全部楼层
该会员没有填写今日想说内容.
尊重他人,不侮辱谩骂;以礼待人,不污言秽语;实事求是,不造谣诽谤;提倡金湖文明风气,不传播色情暴力信息。
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秀才

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发表于 2018-8-9 15:43 | 显示全部楼层
随着国家刚刚叫停货币化棚改政策,相信很多地产开发商此刻的心情已经拔凉拔凉的了,原先一个个地产开发商都是冲着国家棚改政策来地方分享大批拆迁户这块大蛋糕的,随着棚改货币补偿政策的紧急停止,原先计划拆迁套取国家开发资金的梦已经破灭了,一哄而上的地产商这时候已经骑在虎身上了,项目已经启动,不得不硬着头皮施工,后期要做的就是继续蒙骗大家形势一片大好,钱多人傻的赶紧买房让他们资金回笼好脱身离开,如果还能大赚一笔那就更好了,希望大家不要冲动看清形势,拖垮这些利欲熏心的地产商们
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通判

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发表于 2018-8-9 15:46 | 显示全部楼层
居然一个字不差的,看完了,

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我没看完,完败于你!  详情 回复 发表于 2018-8-9 16:17
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发表于 2018-8-9 15:48 来自手机 | 显示全部楼层
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举人

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发表于 2018-8-9 15:53 | 显示全部楼层
按照分析金湖的楼市价格还能上涨,符合现在的形势吗?在建的和待建的楼房那么多,卖的动吗?楼价不跌才怪呢
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发表于 2018-8-9 15:57 | 显示全部楼层
分析的很有道理,金湖现状就是如此!小金湖大发展
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超级版主

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发表于 2018-8-9 16:01 | 显示全部楼层
啥也不说了,赶紧挣钱买房去
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秀才

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发表于 2018-8-9 16:10 | 显示全部楼层
分析的很有水准
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县令

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发表于 2018-8-9 16:16 | 显示全部楼层
 
分析有点道理,想买房的可以看看,只能作为参考,自己理智地选择才是最重要的。
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子爵

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社区建设勋章勤奋勋章

发表于 2018-8-9 16:16 | 显示全部楼层
赶紧去挣个首付。
周算算指点人生,算命、择日、合婚、地理
金湖衡阳南路2-3,移动公司对门福裕日杂二楼
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提督

KING

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发表于 2018-8-9 16:17 | 显示全部楼层
天高任鸟飞 发表于 2018-8-9 15:46
居然一个字不差的,看完了,

我没看完,完败于你!
天遂人愿,看了跟贴,点击加分........
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天官

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发表于 2018-8-9 16:17 来自手机 | 显示全部楼层
金湖高铁站——南京半小时都市圈
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县令

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发表于 2018-8-9 16:22 来自手机 | 显示全部楼层
8.9日发帖,恒大意向政务中心东侧?那新城来打酱油?荷都庄园39套在哪里?

点评

转载以前的一篇文章!  详情 回复 发表于 2018-8-9 18:40
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秀才

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发表于 2018-8-9 16:27 | 显示全部楼层
 
我知道的金湖房价好像比上面写的还要高一点
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尚书

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本人是一个猪头勤奋勋章

发表于 2018-8-9 16:37 来自手机 | 显示全部楼层
分析的不错!比那些从07年就开始忽悠房价下跌的大神们好多了,至少有理有据。
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秀才

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秀才

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发表于 2018-8-9 16:46 | 显示全部楼层
 
二年之前  我就预测 三到五年金湖的商品房房价最高会达到8000一平方 当时我朋友同事没有一个人相信   现在信了
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